پاورپوینت مطالعات برنامه ریزی مسکن در طرح های آماده سازی

فهرست کلی مطالب:
مسکن و برنامه ریزی مسکن
تراکم شهری
اقتصاد مسکن
برنامه ریزی مسکن
بناهای مسکونی
 
بخشی از مطلب
 تراکم شهری
گسترش شهری و مسئله تراکم شهری:رشد سریع و گسترش افقی شهرها در دهه های اخیر تقریبا تمامی کشور های جهان، اعم ازتوسعه یافته و در حال توسعه را با مشکلات جدی مواجه ساخته است. مسائل این پدیده نه تنها سیاست های شهرسازی را به طور وسیعی تحت شعاع قرار داده، بلکه تبعات حاصل از آن در تشدید مسائل اقتصادی، اجتماعی، سیاسی، مدیریتی و زیست محیطی جوامع نقش اساسی داشته است.دغدغه ها و نگرانی های ناشی از این پدیده موجب گردید تا کشور های توسعه یافته، بویژه پس از جنگ جهانی دوم اقدام به اتخاذ تمهیداتی جهت حل یا مهار این بحران کنند. زمینه های اصلی این تمهیدات شامل سیاست های بلند مرتبه سازی، انبوه سازی، تغییر قوانین مالیاتی، وضع قوانین زمین برای استفاده بهینه از آن، بهسازی و نوسازی بافت های قدیمی و مراکز شهرها، طرح آماده سازی اراضی نقاط جدید،شهرهای جدید و در راس آنها سیاست افزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی شهرها بوده است.
مسئله رشد سریع و گسترش افقی شهرها در کشور ما شاید حادتر از بسیاری از کشور های توسعه یافته و در حال توسعه باشد. این مسئله دردوران پس از انقلاب اسلامی پیچیده تر گردیده است.دلایل و عوامل عمده این پدیده در شهرهای ایران را میتوان در قالب موارد ذیل دسته بندی کرد:    -  فقدان مبانی آمایش سرزمین در ایران، نظام شهری را نا بسامان نموده است. نرخ    رشد  جمعیت شهری، سلسله مرتب شهری و تعداد شهرهای تابع معیار برنامه ریزی    شده ای نبوده و جایگاه و ظرفیت شهرهای کشور در توسعه اقتصادی و اجتماعی مملکت تبین نشده است. - رشد جمعیت شهرنشین در دهه های اخیر روند صعودی داشته است. این در حالی است که رشد کلی جمعیت کشور نیز ارقام بسیار بالایی را در مقیاس جهانی داشته است. نیازمسکن حاصل از این روند موجبات گسترش کالبدی شهرها را فراهم آورده است.
- قوانین زمین شهری در دوران پس از انقلاب اسلامی شاید یکی از موثرترین عوامل در جهت گسترش کالبدی شهرها بوده است.تملک و واگذاری زمین در مقیاس کلان و تولید مسکن در مقیاس وسیع، بویژه در دهه اول انقلاب قابل تامل است. - در قالب موارد فوق، سیاست های واگذاری زمین و آماده سازی زمین نیز مزید بر جریان گسترش کالبدی شهرها گردیده است. طرحهای واگذاری زمین در اوایل انقلاب و نیز طرحهای اولیه آماده سازی زمین در دهه 1360، عمدتا از نوع طرحهای شهری با تراکم کم بوده اند و یا اینکه تراکم جمعیتی شهر موجد را بسیار تقلیل داده اند..
طرح های توسعه شهری و مسئله تراکم:تجربه طرحهای توسعه شهری در سال های اخیر نشان می دهدکه در سال های اولیه پس از انقلاب اسلامی، به شاخص تراکم اهمیت لازم داده نمی شد.حجم بسیار بالای واگذاری زمین و  سرعت در ساخت و ساز های جدید شهری بدون تجزیه و تحلیل دقیق عامل مهم تراکم اتفاق می افتاد. برای مثال، بسیاری از طرحهای آماده سازی زمین در سال های اولیه شروع این سیاست دارای تراکم بسیار پایینی بودند. اما بتدریج ضمن مواجه شدن با مسئله کمبود زمین و افزایش تقاضای مسکن و نیز ارتقای دیدگاه های برنامه ریزی وطراحی شهری بر اساس تجربیات گذشته، برنامه ریزی و طراحی این پروژه ها به سمت تراکم بالا سوق پیدا کرد و این در حالی بود که تحقیق خاصی در ارتباط با افزایش تراکم در این طرح ها صورت نمی گرفت.با وجود تلاش های انجام شده در جهت افزایش تراکم شهری در کشور،مبانی علمی این روند همچنان ناشناخته مانده است.بدیهی است نمی توان برای  تمامی شهرها و حتی برای تمامی محلات و مناطق یک شهر، الگوی تراکم شهری یکسانی را دیکته کرد. اما آنچه مهم است نحوه نگرش به جایگاه تراکم در تهیه طرحهای شهری و نحوه تعیین تراکم است.  
 تعریف تراکم:تراکم را می توان به عنوان یک سیستم اندازه گیری تعریف کرد.سیستم اندازه گیری مزبور ما را قادر می سازد تا به یک شکل ریاضی و ساده تعداد افراد در سطح معینی از زمین را به عنوان " تراکم جمعیتی "، یا مقدار زیربنای واقع در سطح معینی از زمین را به عنوان" تراکم ساختمانی" محاسبه و تعریف نماییم.طبقه بندی تراکم بر اساس قلمرو فضایی مورد اطلاق آن به بازشناسی انواع تراکم منجر می گردد که معمولا در مطالعات و سیاستگزاری در مقیاس برنامه ریزی ملی و منطقه ای مورد توجه قرار دارند. طبق پژوهش مزبور برای چنین مطالعاتی، تفکیک پنج نوع تراکم لازم می باشد:
" تراکم ملی" که میزان تراکم کی کشور را بر اساس تقسیم جمعیت کل بر سطح کل کشور نشان می دهد." تراکم منطقه کلانشهری" که تراکم منطقه شهری کلانشهرها را بیان می کند." تراکم شهری" که به تراکم شهرها و یا حوزه های شهری (بافت های پر) واقع در منطقه پیرامونی کلانشهرها اشاره می کند." تراکم شهرک ها و شهرهای جدید"" تراکم پروژه های مسکونی" که نشانگر تراکم قطعه یا بلوک خاصی از شهر می باشد.
    تراکم جمعیتی  (population density)تراکم جمعیتی یا تراکم ناخالص مسکونی=جمعیت/مساحت جغرافیایی(کشور،شهر،محله)  تراکم کلی مسکونی total residential density)  )تراکم کلی مسکونی=تعداد واحد مسکونی/ مساحت جغرافیایی(شهر،محله،...)  تراکم ناخالص مسکونی  (Gross residential density)تراکم ناخالص مسکونی=جمعیت/مساحت شهر منهای فضاهای باز وکاربری غیرمسکونی تراکم خالص مسکونی (Net residential density)تراکم خالص مسکونی= جمعیت(و یا تعداد واحد مسکونی) /بر سطح مورد اشغال  تراکم ساختمانی (floor area ratio)تراکم ساختمانی=مساحت کل زیربنای ساختمان(در تمام طبقات)/مساحت قطعه زمین
    تراکم جمعیتی  (population density)دو مفهوم دیگر با تراکم ساختمانی مرتبط اند که شدت استفاده از زمین، و به گونه ای فشردگی جمعیت ساکن در سطح را می نمایانند و شامل ضریب اشغال و نسبت فضای باز می شوند.ضریب اشغال = مساحت همکف / مساحت قطعه زمیننسبت فضای باز = (مساحت همکف _ مساحت قطعه زمین) / مساحت قطعه زمین  تراکم سکونتی یا تراکم در مسکن(housing density)در ادبیات اقتصاد مسکن، تراکم را با شاخص هایی می سنجند که تعداد خانوار یا جمعیت در مسکن یا در اتاق را نشان می دهند.تراکم خانوار در مسکن = شمار خانوار / شمار مسکنتراکم فرد در مسکن یا اتاق = جمعیت / تعداد کل مساکن یا تعداد کل اتاق ها   سرانه (per capita space)سرانه = مساحت فضای ویژه هر کاربری / جمعیت 
مفاهیم مرتبط با تراکم: سطح زمین  (Land Area):سطح زمین عبارت است از مجموع سطح زمین با کاربری مسکونی، بعلاوه نیمی از سطح معبر، یا خیابان محیطی آن . سطح اشغال ساختمان :(Building Area)منظور از سطح اشغال ساختمان سطح کل زمینی است که توسط ساختمان های مسکونی پوشیده شده است. سطح زیر بناFloor Area): ) و ضریب سطح زیر بنا:(تراکم ساختمانی)سطح زیر بنا عبارت است از مجموع سطح زیر بنای مسکونی واقع در کلیه طبقات یک یا چند ساختمان که از سطح بیرونی دیوارهای خارجی محاسبه می شود و شامل پلکان ها، ورودی های سرپوشیده، بالکن ها و سطوحی از زیر طبقه همکف که برای سکونت، یا دسترسی مسکونی می گردد.ضریب سطح زیربنا = سطح زیر بنا / سطح زمین
  فضای باز:فضای باز عبارت است از مجموع فضای باز غیر سرپوشیده بعلاوه نیمی از سطح فضای باز سرپوشیده.فضای باز غیر سرپوشیده: عبارت است از قسمتی از سطح افقی زمین که توسط سطح ساختمان ها اشغال نشده باشد، بعلاوه بالکن های خالی و سطح بام که در جهت فضای تفریحی ارتقا داده.فضای باز سرپوشیده: عبارت است از فضای باز قابل استفاده ای که به طرف آسمان بسته شده و دو جبهه باز یا نسبتا باز داشته باشد(حداقل 50% آن باز باشد).  فضای باز مفید و ضریب فضای باز مفید:فضای باز مفید: عبارت است از سطح فضای بازی که مورد استفاده وسایل نقلیه نباشد. ضریب فضای باز مفید = سطح فضای باز مفید/ سطحزمین  فضای تفریحی:عبارت است از سطح فضای خارجی خصوصی یا همگانی که برای مقاصد تفریحی کلیه ساکنان آماده سازی شده باشد. 
و....